Si está tratando de comprar o invertir en un condominio en Brickell, Downtown Miami, Edgewater o Sunny Isles Beach, existe una buena probabilidad de que su prestamista ya le haya dicho que el edificio no califica para financiamiento convencional. Usted no está solo — y tampoco se ha quedado sin opciones. El financiamiento de condominios no warrantable a través de prestamistas portfolio Non-QM es la solución que la mayoría de los compradores e inversores en Miami necesitan.
¿Qué Hace que un Condominio Sea No Warrantable?
Fannie Mae y Freddie Mac publican requisitos estrictos de elegibilidad para los condominios que respaldarán. Cuando un edificio no cumple alguno de estos requisitos, se convierte en "no warrantable" — lo que significa que los prestamistas convencionales no pueden vender el préstamo al mercado secundario y frecuentemente se niegan a originarlo.
⚖️ Litigios Activos
Si la HOA está involucrada en una demanda — incluso como demandante — Fannie/Freddie no lo financian. Las torres antiguas de Miami y las demandas por defectos de construcción son causas comunes.
🏢 Alta Concentración de Inversores
Cuando una sola entidad posee más del 10% de las unidades, o los inversores son dueños de más del 35-50% del edificio, el condominio no pasa las pruebas de concentración de propiedad de Fannie Mae.
🏬 Espacios Comerciales
Los edificios donde los espacios comerciales (retail, hotel, timeshare) representan más del 35% del área total generalmente no cumplen las pautas de warrantabilidad.
💸 Reservas del HOA Insuficientes
Las HOA con menos del 10% de su presupuesto anual destinado a reservas frecuentemente descalifican al edificio. Tras el colapso de Surfside, esto se ha vuelto más estricto.
¿Por Qué Fannie & Freddie No Financian Condominios No Warrantable?
Fannie Mae y Freddie Mac compran préstamos a los prestamistas y los agrupan en valores respaldados por hipotecas. Sus pautas están diseñadas para minimizar el riesgo sistémico. Un proyecto de condominio con litigios activos o reservas insuficientes presenta riesgos que no están dispuestos a asumir — por eso no comprarán esos préstamos.
Los prestamistas convencionales siguen las pautas de Fannie/Freddie porque necesitan vender los préstamos. Los prestamistas portfolio conservan los préstamos en sus propios balances, lo que les da la libertad de establecer sus propios criterios de elegibilidad para condominios.
Soluciones Non-QM para Compradores de Condominios en Miami
🏠 Préstamos Portfolio (Residencia Principal)
Los prestamistas Non-QM ofrecen programas de tasa fija y ajustable para condominios no warrantable ocupados por el propietario. Típicamente se requiere 20-25% de inicial. Los ingresos pueden verificarse mediante estados de cuenta, declaraciones de impuestos o P&G.
📈 DSCR (Inversión / Alquiler)
Califique basándose en el ingreso de alquiler del condominio. No se requiere documentación de ingresos personales. Ideal para inversores que compran en Brickell, Edgewater y Sunny Isles para alquiler a largo o corto plazo.
🌎 Programas para Ciudadanos Extranjeros
Los compradores internacionales pueden adquirir condominios en Miami — incluyendo edificios no warrantable — con 30-40% de inicial y estados de cuenta bancarios o crédito extranjero. No se requiere número de Seguro Social de EE.UU.
💎 Jumbo Non-QM
Compras de condominios de lujo que superan los límites de préstamos conformes, con documentación de ingresos no tradicional. Estados de cuenta, depreciación de activos o P&G aceptados. Montos hasta $3M o más.
Préstamos DSCR para Inversores de Condominios en Miami
Los préstamos DSCR son especialmente poderosos para inversores de condominios en Miami. En lugar de calificar por sus ingresos personales, el prestamista evalúa si el ingreso de alquiler de la propiedad cubre el pago de la hipoteca. Un DSCR de 1.0 significa que el alquiler iguala el pago — 1.25 significa que el alquiler es 25% mayor que el pago.
- No se requieren ingresos personales, declaraciones de impuestos ni verificación de empleo
- Funciona para arrendamientos a largo plazo y en algunos casos plataformas de alquiler a corto plazo
- Disponible para edificios de condominios no warrantable
- Puntaje de crédito mínimo típicamente 660-680 para precios competitivos
- Generalmente se requiere 20-25% de pago inicial para condominios de inversión
Financiamiento para Extranjeros en Condominios de Miami
Miami tiene una de las concentraciones más altas de inversión inmobiliaria extranjera en los EE.UU. Nuestros programas para ciudadanos extranjeros permiten a los compradores internacionales adquirir condominios en edificios no warrantable de Miami con los siguientes requisitos generales:
- Pasaporte extranjero válido (sin requisito de visa de EE.UU. para muchos programas)
- Pago inicial del 30-40%
- 12-24 meses de estados de cuenta bancarios extranjeros o evidencia de activos líquidos
- Carta de crédito extranjero del banco del país de origen (para algunos programas)
- La propiedad debe ser elegible según la revisión de condominio del prestamista
Vea nuestra guía completa: Préstamos para Ciudadanos Extranjeros en Miami.
Edificios en Miami con Problemas de Warrantabilidad Comunes
Aunque el estatus de warrantabilidad cambia frecuentemente, los siguientes tipos de edificios en Miami generalmente presentan desafíos de warrantabilidad:
- Brickell: Muchos edificios de lujo con alta concentración de inversores — Icon Brickell, SLS Brickell y torres mixtas similares
- Downtown Miami: Edificios con componentes de hotel o comercio, torres en pre-construcción
- Edgewater: Desarrollos más nuevos con concentración significativa de unidades de inversores
- Sunny Isles Beach: Edificios de lujo frente al mar, varios con problemas de reservas del HOA
- Miami Beach: Edificios de la era Art Deco y más antiguos con problemas de defectos de construcción o financiamiento de reservas
Siempre verifique el estatus actual de warrantabilidad de un edificio antes de hacer una oferta. Nuestro equipo puede hacer una revisión de condominio antes de que usted se comprometa.
¿Financiando un Condominio No Warrantable en Miami?
Permítanos revisar el edificio y conectarle con el programa Non-QM adecuado. Lifetime Capital Funding se especializa en financiamiento complejo de condominios en todo Miami-Dade. Todos los préstamos sujetos a calificación. NMLS #2583712.
Comenzar HoyPreguntas Frecuentes
Lifetime Capital Funding LLC. NMLS #2583712. Todos los programas de préstamos están sujetos a aprobación de crédito, verificación de ingresos y calificación de la propiedad. Las tasas y condiciones varían y no están garantizadas. No constituye un compromiso de préstamo. El estatus de warrantabilidad del edificio está sujeto a cambios.